maandag 8 december 2014

De woningbouwstichting ‘De Vooruitgang’ vervult haar taak niet goed


Eerste nieuwe huurwoningen sinds 25 jaar
                                     

In de Nivo, het weekblad van Volendam,  van 26 november 2014, plaatste de lokale partij VD|80 een brief, soort noodkreet, aan de Minister van Volkshuisvesting Stef Blok. Aanleiding daartoe was de opdracht van de Rijksoverheid aan de gemeente om een aantal asielzoekers te huisvesten. VD|80 wees de minister er op dat in Volendam slechts 13% van het aantal woningen huurwoningen betrof en dat het nu al een probleem zou zijn om voor urgente gevallen tijdig een woning aan te wijzen.
Voor mij was dat reden om eens wat dieper in het woningbouwbeleid te duiken. Waarom zijn er zo weinig huurwoningen? Bij de eerste bevinding bleek al dat VD|80 de zaken niet helemaal zuiver benoemt. Het aantal huurwoningen in de kern Edam bedraagt bijvoorbeeld ongeveer 25% van het aantal woningen. Voor de hele gemeente zou het percentage van 13% hoger uitvallen.   
De Edamse huurwoningen vallen onder de Wooncompagnie een regionale verhuurder, in Volendam wordt de taak uitgevoerd door de eigen woningbouwstichting De Vooruitgang.

De Vooruitgang, de financiën nader bekeken

De woningbouwstichting publiceert haar jaarverslagen op de eigen website en kan, ook vanwege de uitvoerigheid van de jaarverslagen, transparant worden genoemd. De stichting zit er warmpjes bij, ze heeft overeenkomstig onderstaand staatje een royaal eigen vermogen.
2010   19.182.293,-
2011   24.495.000,-
2012   28.244.081,-
2013   25.257.103,-

In 2009 en 2013 heeft de stichting bij elkaar ongeveer 13 miljoen van het vermogen afgeboekt in verband met de onrendabele top van nieuwe investeringen (o.a. Julianaweg en Siriusplein).
Ten opzichte van het eigen woningbezit dat getaxeerd wordt op ongeveer 60 miljoen, kan het vermogen aanzienlijk worden genoemd. Jaarlijks  kan de stichting rekenen op een batig saldo op de exploitatie van enkele miljoenen op een jaaromzet van ongeveer 7 miljoen.
De door de gemeente berekende WOZ-waarde is iets meer dan het drievoudige van de 60 miljoen waarop de Vooruitgang het eigen bezit taxeert.

Het woningbezit en het beleid

Met ingang van 2014 heeft de stichting het volgende aantal woningen:
Eengezinswoningen       329
Flats                                607
Kl. Eengezinswoningen   43
Aanleunwoningen           181
Totaal                           1159

De Vooruitgang voert haar taak als sociale huisvester in nauw overleg met het bestuur van de Gemeente uit. De laatste jaren is er bijzondere aandacht geweest voor de uitbreiding van het aantal seniorenwoningen in verband met de toenemende vergrijzing. 

Voor de uitbreiding van het aantal eengezinswoningen bestaat geen beleid. In het jaarverslag van 2013 vind ik geen enkele ambitie om dat aantal te vergroten. Zo schrijft de Vooruitgang (pagina 30) “Eind 2013 zijn de 10 eengezinswoningen in de Broeckgouw opgeleverd. Voor het eerst sinds 25 jaar heeft de Vooruitgang in samenspraak met de Gemeente weer eengezinswoningen kunnen bouwen in een nieuwbouwwijk
Er bestaat dus geen beleid om het aantal eengezinswoningen te verhogen. Op pagina 49 van het jaarverslag staat: “In 2013 zijn vier woningen verkocht (aan de huurder, pl). In 2010 is besloten dat verkoop mogelijk is als de Vooruitgang de gelegenheid krijgt nieuwe eengezinswoningen te bouwen zodat het aantal eengezinswoningen gelijk blijft.

Krappe Huurmarkt

De Vooruitgang noemt de huurmarkt zelf ook krap (pagina 48). Dat blijkt ook wel uit het aantal woningzoekenden.  Het jaarverslag meldt dat er 464 woningzoekenden zijn. Gewezen wordt op de sterke stijging van het aantal woningzoekenden in de categorie 35-54 jaar en de categorie 18-34 jaar.
Rekenkundig komen er jaarlijks gemiddeld 75 huurwoningen vrij voor woningzoekenden. Dat zijn er veel te weinig. Zelf schrijft de Vooruitgang daarover: “Doordat het aantal woningzoekenden stijgt, zullen de wachttijden bij de Vooruitgang oplopen (pagina 46)”. Theoretisch schat ik dat het wachten op een eengezinswoning wel eens zo’n jaar of vijf zou kunnen zijn. Dat dit een probleem veroorzaakt mag ook al blijken uit het feit dat een aantal Volendamse gezinnen uit ‘arre moede’ op zoek is gegaan naar een huurwoning in Edam.

Krappe huurmarkt is het gevolg van beleid

Uit het jaarverslag kan de conclusie worden getrokken dat de krapte zich vooral voordoet bij eengezinswoningen. Terwijl er voldoende aandacht is voor seniorenhuisvesting, ontbreekt die voor gezinnen die op zoek zijn naar een huurwoning. Dat mag merkwaardig worden genoemd. Er zijn meerdere maatschappelijke ontwikkelingen (denk aan echtscheidingen, werkeloosheid, faillissementen e.d.) die de behoefte aan huurwoningen doen toenemen.
Als er al in geen 25 jaar in nieuwe wijken geen nieuwe huurwoningen zijn gebouwd voor gezinnen, kan dat maar één ding betekenen. Het is bewust beleid. Huurwoningen verminderen het aantal koopwoningen. Het krappe beleid is er op gericht om de markt van woningzoekenden richting koopwoning te duwen.
Dat er geen of weinig behoefte zou zijn aan huurwoningen wordt in ieder geval door recente cijfers niet gestaafd.

Moet het beleid om?

Niet alleen het verzoek van VD|80 aan minister Blok om het aantal toe te wijzen asielzoekers te verkleinen in verband met de krappe huurmarkt, maar ook het aantal woningzoekenden op de wachtlijst van de Vooruitgang wijst er op dat in het verleden de beleidsprioriteiten verkeerd zijn gesteld. Dat is niet alleen te wijten aan de Vooruitgang die te weinig heeft gevochten om haar taak zo goed mogelijk te kunnen vervullen. Het is beslist ook aan het gemeentebestuur te wijten dat er een groeiend tekort is aan eengezinswoningen.


Het beleid moet om. Ik kijk met belangstelling uit naar de verkiezingsprogramma’s die in voorbereiding zijn voor de gemeenteraadsverkiezingen in november 2015, maar het zou beter zijn als de politieke partijen die in de gemeenteraad vertegenwoordigd zijn eerder van zich laten horen. Geld is het probleem niet. Zowel de gemeente zelf als de Vooruitgang beschikken over welgevulde buidels.